Prix de vente DVF par quartier : pourquoi les données brutes ne suffisent pas
DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) publie chaque vente immobilière enregistrée en France, avec son prix et sa date. Mais la source ne connaît pas les quartiers, mélange dans une même ligne des ventes qu'on ne peut pas diviser par une surface, et arrive avec plusieurs mois de retard : en calculer un prix au m² par quartier demande plusieurs étapes, et une vente de logement sur sept ne peut pas entrer dans un prix au m².
Ce que DVF contient, et ce qu'il ne contient pas
Pour chaque vente : la date, le prix, la nature (vente, vente en l'état futur d'achèvement…), les locaux vendus (maison, appartement, dépendance, local d'activité) avec leur surface et leur nombre de pièces, l'adresse et les parcelles cadastrales. Pas de quartier, pas d'étage, pas d'état du logement ni de classe énergie.
La source est publiée deux fois par an, avec environ 8 mois de retard : la dernière vente connue aujourd'hui date du 30 juin 2026. Et le dernier semestre publié est encore incomplet : environ 4 % de ses ventes n'arrivent qu'à la publication suivante.
Piège n°1 : un seul prix pour plusieurs biens
Une vente DVF peut couvrir plusieurs locaux pour un prix global : un appartement avec sa cave et son parking, un immeuble entier, un lot de maisons. Diviser ce prix ligne par ligne par chaque surface donne des prix au m² faux, parfois de plusieurs fois. Goupil travaille à la vente (une ligne par vente, et non par local) et ne retient pour les prix au m² que les ventes d'un seul logement ; les dépendances sont tolérées, mais leur surface n'entre pas dans le calcul.
Piège n°2 : 13,5 % des ventes de logements n'ont pas de prix au m² calculable
Mesuré sur 6,1 millions de ventes des cinq dernières années (août 2026) :
| Ventes écartées des prix au m² | Part des ventes de logements |
|---|---|
| Plusieurs logements vendus ensemble (immeubles, lots) | 5,8 % |
| Neuf sur plan sans descriptif (aucune surface déclarée) | 5,5 % |
| Logement vendu avec un local d'activité | 1,7 % |
| Autres (échanges, adjudications, prix ou surfaces aberrants) | 0,5 % |
Ces ventes sont réelles, à un prix et une date connus : elles comptent dans les volumes, pas dans les prix au m². Une page qui affiche un prix « par quartier » sans dire ce qu'elle écarte mélange des choses qui ne se comparent pas.
Piège n°3 : des ventes qui ne sont pas des prix de marché
Rien dans DVF ne distingue un viager, une vente entre membres d'une même famille ou un bien vendu occupé : tous apparaissent comme des ventes ordinaires, souvent très en dessous du marché. Goupil écarte des statistiques de prix les ventes anormalement basses par rapport aux autres ventes du même type, dans la même commune, la même année, et publie une médiane (la valeur du milieu) et une fourchette, jamais une moyenne, que quelques ventes extrêmes suffisent à déformer.
Piège n°4 : le quartier n'existe pas dans la source
Chaque vente est d'abord placée sur la carte par ses parcelles, puis rattachée au découpage statistique de l'INSEE (les IRIS, environ 2 000 habitants chacun), et chaque IRIS au quartier qui le contient : le découpage officiel de la ville quand elle en publie un, sinon les quartiers nommés d'OpenStreetMap. C'est ce rattachement, et non DVF, qui fait qu'un prix « du quartier » veut dire quelque chose : deux quartiers voisins peuvent différer de plusieurs centaines d'euros au m².
Piège n°5 : peu de ventes, beaucoup de bruit
Un quartier compte parfois quelques ventes par an. Goupil calcule le prix sur les 24 derniers mois, n'affiche un prix médian qu'à partir de 5 ventes récentes, et donne à chaque quartier un niveau de fiabilité (bonne, moyenne, faible) selon le nombre de ventes. Les classements par ville ne retiennent que les quartiers de fiabilité bonne ou moyenne.
Où DVF ne dit rien
Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, les ventes relèvent du Livre foncier et ne sont pas publiées dans DVF : aucun prix de vente réel n'y est disponible en open data. Goupil y affiche les autres données (loyers, population, écoles, risques) et le dit.