Méthodologie et sources

Tous les chiffres affichés sur Goupil viennent de données publiques (open data), jamais d'une annonce ni d'une estimation d'agence. Cette page explique d'où ils viennent, comment ils sont calculés et où sont leurs limites.

Prix immobilier

DVF+ (Demandes de Valeurs Foncières enrichies, Cerema/DGFiP) : ventes de logements réellement enregistrées, agrégées par quartier. Prix médian et fourchette calculés sur une fenêtre glissante des 24 derniers mois, nombre de ventes/an sur les 36 derniers mois — la source DVF+ elle-même ne couvre que les 5 dernières années. Un prix médian n'est affiché que si le quartier compte au moins 5 ventes récentes — en dessous, la page l'indique honnêtement plutôt que d'afficher un chiffre calculé sur 1 ou 2 transactions.

Quel périmètre de ventes

Toutes les statistiques du site (prix médian, fourchette, rendement, nombre de ventes/an) portent uniquement sur les ventes de logements dans l'ancien vendus à l'unité — une maison ou un appartement, avec sa propre surface habitable, sans local d'activité associé, à un prix plausible. Sont exclues :

• le neuf sur plan (VEFA) sans descriptif — le vendeur ne déclare pas encore la surface habitable au moment de la vente ;
• les ventes de plusieurs logements d'un coup (un immeuble, un lot de maisons) — le prix total ne se répartit pas entre logements ;
• le bâti mixte logement/commerce — le prix mélange logement et local professionnel ;
• les terrains et les locaux d'activité purs.

Au niveau national, cela représente environ 13,5 % des ventes de logements — des transactions réelles, à un prix et une date connus, mais qu'on ne peut pas diviser proprement par une surface pour obtenir un prix au m² comparable à un autre. Dire ce qu'on n'affiche pas, et pourquoi, nous semble plus honnête que de gonfler artificiellement la couverture.

Rendement locatif

Rendement brut = loyer de référence annuel ÷ prix médian au m², en pourcentage. Le loyer de référence vient de l'Observatoire des Loyers (OLL) quand le quartier est couvert, sinon d'ANIL à la maille communale. Dans les zones à encadrement des loyers, un rendement « plafonné » est également affiché.

Fiabilité

Chaque quartier porte un badge de fiabilité (bonne/moyenne/faible), fondé sur le nombre de ventes récentes enregistrées. Un quartier « faible » n'est jamais masqué — ses chiffres sont affichés avec la même transparence, mais moins de poids doit leur être accordé.

DVF

Demandes de Valeurs Foncières — la source officielle des prix de vente réels en France (DGFiP).

DPE

Diagnostic de Performance Énergétique (ADEME) — classe A à G, mesure l'efficacité énergétique d'un logement.

Population, revenus, éducation, sécurité

INSEE (recensement, Filosofi), Éducation nationale (valeur ajoutée et IPS des collèges/lycées), SSMSI (sécurité), ADEME/BDNB (DPE des bâtiments), ANCT (quartiers prioritaires), Géorisques (risques naturels). Les indicateurs à la maille commune sont hérités par tous les quartiers de cette commune ; ceux à la maille IRIS sont propres au quartier.

Limites assumées

• Fenêtre DVF+ de 5 ans — les ventes plus anciennes ne sont pas dans la source.
• Un quartier sous le seuil de ventes récentes n'a pas de prix médian affiché.
• Les indicateurs communaux (sécurité, revenu…) sont identiques pour tous les quartiers d'une même commune.
• Les millésimes des sources diffèrent (chaque page indique la date de mise à jour de l'artefact de données).